临澧县人民法院攻坚克难 促案件执结

2017年3月，临澧法院受理湖南某建设工程有限公司（以下简称“建设公司”）诉湖南某纺织有限公司（以下简称“纺织公司”）、伍某某（纺织公司法定代表人）建设工程合同纠纷一案，经法院调解双方达成协议：纺织公司、伍某某支付建设公司工程款575万及利息。

由于纺织公司、伍某某未完全履行调解协议确定义务，建设公司向法院申请强制执行。2017年9月，执行立案后，执行法官于同年11月查封了登记在被执行人伍某某配偶周某某名下的房屋及周某某作为投资人开办的个人独资企业增城市新塘某某制衣厂（以下简称“制衣厂”）所有的房屋及享有的土地使用权。

拟拍卖发现财产被抵押 需对在先债权优先受偿

2018年6月，法院下达执行裁定书，裁定拍卖制衣厂名下的土地使用权及房屋。拍卖前，法院查明拟拍卖的土地使用权和房屋因制衣厂金融借款于2015年7月抵押给了广发银行股份有限公司某支行（以下简称“广发银行某支行”），并已依法办理了抵押登记。根据广东省广州市增城区人民法院作出的民事调解书，广发银行某支行对被执行人制衣厂提供的抵押物（即制衣厂名下的土地使用权及房屋）享有优先受偿权。

还没启动对被执行人财产的评估拍卖程序，拍卖款已经确认需要优先支付广发银行某支行抵押债权，涉及金额469.93万余元，扣除评估拍卖费用及执行费用，余款才能作为清偿申请执行人建设公司的执行款。能否给被执行人将执行款项全部执行到位，还未可知。

柳暗花明 司法拍卖溢价超百分百

2018年7月，法院依法启动了对被执行人财产的评估拍卖程序，经依法选定的评估鉴定机构湖南某资产评估有限责任公司出具评估报告，确定拟拍卖的制衣厂名下的土地使用权及房屋的评估总价为905.56万元，法院依法确定起拍价815万元，每次以3万元的幅度加价。为取得较好拍卖效果，临澧法院通过多渠道、多平台对此次拍卖进行了大力宣传。自发布拍卖公告以来，引来了7275次围观，127人设置提醒。8月26日至27日，制衣厂名下的土地使用权及房屋在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，经过133次激烈的竞价后，最终买受人陈某某以1823万元的最高价竞得，高出起拍价1008万元，溢价率达124%，刷新了临澧法院司法网拍新纪录。

抵押物上设租赁 拍卖物交付再遇困难

2018年9月临澧法院下达裁定，被执行人制衣厂名下的土地使用权及房屋的所有权及相应的权利归买受人陈某某所有。经查明，在2017年8月30日，制衣厂就与熊某某签订租赁合同，约定将其厂房、宿舍整栋租赁给熊某某，租赁期10年，且当时租赁人已一次性给付了4年的租金90万元，后熊某某将又将厂房分别转租给了10多户商家使用，导致制衣厂名下的房屋上已存在多个承租权。涉及10多户商家的生产生活，处理不当可能导致群体性涉稳事件，同时拍卖标的物距临澧上千公里，交付工作困难重重。

院领导带队释法 终达成交付协议

9月6日，为顺利解决制衣厂名下的土地使用权及房屋交付事宜，临澧法院党组副书记、副院长彭水明带队，执行局长鄢澧舫及相关执行干警奔赴制衣厂办理执行拍卖标的物交付事宜。因本案拍卖标的物设定抵押在租赁之前，依照相关法律法规，尽管熊某某与制衣厂存在合法租赁关系，但依法不能对抗法院的强制执行。法院向制衣厂、租赁人熊某某送达了限期交付的通知，并召集被执行人伍某某、制衣厂、租赁人熊某某以及买受人陈某某协调执行标的物的交付事宜，在法院的主持下，当事人就交付事宜达成一致协议。此后熊某某及实际承租的十几户商家陆续搬离了制衣厂，但其中有一户实际承租人陈某拒绝搬迁，执行干警反复对其进行释法明理，耐心解释法律规定，并向其送达了强制搬迁的通知书，陈某慑于法律的强大威严，于10月15日搬迁，至此，这起高难度的标的物交付工作顺利完成。10月16日，制衣厂与陈某某签订场地移交确认书。

由于拍卖溢价，申请执行人建设公司的申请执行款项得以全部执行到位，买受人陈某某也顺利的接收了制衣厂名下的土地使用权及房屋的所有权，至此，建设公司诉纺织公司、伍某某建设工程合同纠纷一案算是真正的尘埃落地。（通讯员 鄢澧舫 肖富胜 朱星霖）